Assegnazione della casa coniugale e asta: quando succede?

Quando interviene la crisi della coppia e, in particolare, il divorzio, ai sensi della normativa di settore (legge 898/19709 prevede che la casa coniugale vada di preferenza al genitore al quale sono affidati i figli, o col quale convivono, se maggiorenni. La ratio della norma è abbastanza chiara: essendo già il divorzio traumatico, destinando in questo modo la casa coniugale si cerca di evitare l’impatto eccessivo sui figli.

In questo modo infatti si consente ai figli di proseguire a vivere nella casa dove hanno sempre abitato e dove sono cresciuti, mitigando l’effetto violento che il divorzio può causare sui piccoli. La casa coniugale viene affidata quindi al genitore non titolare, purché quello convivente coi figli minorenni o no.

Quello che qui ci domandiamo è se è possibile che la casa coniugale possa andare all’asta.

L’assegnazione della casa coniugale può bloccare il pignoramento della casa coniugale? La risposta a questo quesito è no: l’assegnazione della casa coniugale di per sè non può sospendere o bloccare un pignoramento che sia già in atto. Però, la trascrizione dell’assegnazione della casa coniugale prevale su altri pignoramenti.

Inoltre, in generale, una casa coniugale può essere venduta all’asta ma questo non fa sì che si estingua il diritto all’abitazione: detto diritto continua a gravare quindi sulla casa, anche se viene venduta. Le condizioni per poter ‘liberare’ la casa da questo gravame, trattandosi di casa coniugale, sono abbastanza gravose. Cerchiamo quindi di capire se una casa coniugale può essere messa all’asta e quali sono le previsioni di legge, in un simile caso.

 Pignoramento, asta e casa coniugale: cosa succede?

Vogliamo specificare un fatto molto importante: per poter opporre a terzi (creditori ed acquirenti eventuali della casa coniugale una volta messa all’asta) l’esistenza del diritto di abitazione, è necessario come avevamo anticipato che questo dire venga trascritto nei registri immobiliari: in questo modo è pubblico, risulterà a tutti e quindi sarà anche opponibile a terzi. Questa norma è assai importante se si vuole far prevalere il diritto di abitazione in caso di vendita all’asta della casa coniugale.

Se il diritto di assegnazione della casa coniugale è trascritto prima che avvenga il pignoramento, il diritto in questione è opponibile a terzi finché non cessa: e il diritto di abitazione cessa quando i figli raggiungono l’indipendenza economica. Una situazione simile rende molto difficile (anche se non impossibile) che la casa coniugale sia venduta all’asta.

L’acquirente in sostanza potrebbe sì comprare la casa all’asta, ma non potrebbe utilizzarla e quindi goderne almeno sinché i figli del genitore al quale son stati affidati non raggiungano l’indipendenza economica. In questi termini è abbastanza difficile, nella pratica, che qualcuno accetti di acquistare la casa coniugale se messa all’asta.

Tuttavia come abbiamo specificato, setto di assegnazione della casa coniugale è  trascritto solo dopo il pignoramento, ma comunque l’assegnazione della casa coniugale risale ad un momento precedente, la legge in questo caso deroga parzialmente al principio di pubblicità e permette che il diritto di assegnazione non sia opponibile ma solo per nove anni. Solo per questo circoscritto lasso di tempo, di conseguenza, il diritto di usufruire della casa coniugale prevarrà su quello del pignorante (e non fino al momento del raggiungimento dell’indipendenza economica dei figli).

C’è il caso poi del diritto di assegnazione non trascritto, ma con casa assegnata prima del pignoramento. Anche qui, il soggetto al quale è stata assegnata ha diritto a viverci per nove anni.

Infine, c’è un ultimo caso: quello della casa assegnata solo dopo il pignoramento. In questo caso il diritto all’assegnazione della casa coniugale non può valere sopra il diritto di pignoramento e questo è l’unico caso in cui la casa coniugale può andare all’asta e il genitore non ha alcun diritto su di essa.